신과함께 2020년 부동산 전망: 이상우 애널리스트 "오를 수 밖에 없다"

□ 올해 왜 올랐을까?

○ 올해 수급이 맞지 않았고 매수 심리는 더 강해짐. 오를수록 사람들의 매수심리가 더 강해진다. 특히 올해 청약이 되기 어려워지면서 프리미엄을 주고 거래하는 경우가 많아졌고, 신축이 오르자 구축도 같이 오르는 키맞추기 현상이 일어나면서 가격이 상승함.

 

□ 내년에는??

○ 올해 초와는 다르게 전문가들이 다 오른다고 전망함. 

○ 본인도 내년에는 올해보다 더 오를 것으로 보임. 

○ 작년에는 전세가가 안정되어 있었지만, 올해는 전국적으로 전세가가 오르고 있어 집값의 하방경직성을 확보한 채 오를 것으로 보임.

 

□ 학제가 바뀌는 영향은?

○ 특목고를 일반고로 전환 및 정시비율 확대하는 정책으로 인해 학군 좋은 지역에 더 수요가 몰릴 것이다. 학교를 평준화 할수록 좋은 지역으로의 밀집효과가 생김. 차라리 특목고를 운영하는 것이 수요분산에는 효과가 있음.

 

□ 내년 총선영향은?

○ 총선은 대부분 지역현안을 공약으로 내세움. 그 지역에서 좋은걸 더 좋게 만들거나, 안좋은걸 없어지게 해준다거나 하는 공약을 내세울 것임. 즉 호재는 더 강한 호재로, 악재는 소멸시키는 방향으로 나가면서 호재에 대한 기대감이 반영될 수 있다.

○ 하지만 교통공약은 성사 되는 경우는 거의 없음. 공약만 믿고 부동산 투자를 진행하는 것은 하지 말 것. 특히 지하철 공약은 될 거라고 믿지 않는다. 

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□ 토지보상금?

○ 예타면제 프로젝트, 3기신도시 등을 추진하려면 최근 몇 년보단 토지보상금을 지급할 것으로 보임.

 

□ 내년과 올해의 차이점은?

○ 대표적으로 전세가격. 전세가격은 막기가 힘들다.

○ 부동산 세무조사나 소득증빙 조사 등을 강화한다고 하는데 현재 집을 사는 주체는 투기수요가 아닌 실수요자이기 때문에 이런 단속은 집값 상승을 막을 요인이 안된다. 

○ 만약 투기수요로 인해 집값이 상승했다면 전세공급이 많아져서 전세가격이 안정화 되어야 하는데, 현재 전세가도 상승하고 있다는 것은 집을 사는 주체가 실수요자라는 방증임. 

 

□ 30대

○ 그동안의 자산상승의 기회를 잡지 못한 30대들이 집을 사는데 동참하고 있다.

○ 특히 청약당첨에서 불리해지면서 동참이 많아지고 있음.

○ 10월달까지의 통계를 보면 부산의 집을 많이 산 사람은 서울 사람이 아닌 타지방사람으로 보이고, 서울 사람들은 광주광역시를 매수한 것으로 나타남. 

 

□ 노도강 금관구

○ 올해는 노도강 금관구에서 노원구와 금천구가 오를것으로 봤음. 동북선, 신안선 착공의 영향을 봤음. 교통의 개선은 우리나라에서 가장 중요한 포인트임. 

○ 내년에는 신길과 고덕이 오를 것으로 보인다. 강남은 늘 기본으로 오르는 곳임. 

 

□ GTX

○ 이 노선은 사람들의 마음속에만 있는 노선같다. 다들 하는건 아는데 진행이 빠르진 않음. 희망고문 같이 이 노선이 되면 오를것으로 기대하지만 착공이 늦어지고 있음.

 

□ 지방

○ 지방 특히 광역시도 키맞추기가 진행되고 있음. 올해 대전광역시가 많이 오름.

○ 그동안 세종시 입주물량으로 인해 대전에 공급이 없었음. 세종시 공급이 끝나고 대전에 신축이 분양하기 시작하면서 분양권이 오르고 그 영향으로 구축도 오르고 있는 상황. 

 

□ 과천

○ 과천은 서초구, 동작구와 붙어있다. 어떤 서울 지역보다도 새아파트로 바뀌는 속도가 빠름​. 총 12개 단지 중 이미 2개 단지가 입주했으며, 4개 단지가 재건축 진행중임. 사람들이 가장 살고 싶어하는 신시가지로 변모하고 있어 집값 상승중임. 

○  광명, 신길, 고덕이 비슷한 흐름을 보이고 있음. 

 

□ 마곡

○ 서울 서남권의 중심이 되고 있음. 김포공항의 수많은 교통(서해선)이 모일 것이고, 9호선과 공항철도 연결. 주변 방화동 지역은 여전히 개발여지가 있음. 단점은 상가 공실이 많다. 

 

□ 일산

○ 조정지역해제 후 가격흐름이 반전됨. 2주 연속 오르고 있다. 그동안 LG디스플레이 구조조정으로 고용 숫자가 큰 폭으로 줄어들었고, 주변(파주, 김포한강)에 공급이 많아 전세가가 크게 빠져 역전세가 발생함. 이런 영향으로 매매가격이 크게 떨어짐. 이런 상황이 이제 끝나가는 상황에서 조정지역이 해제되면서 매매값이 상승함.

 

□ 인천

○ 올해 인천(계양구, 송도), 부천의 상승세도 좋았고 분양도 잘되었음. 내년에도 도심재개발 분양이 많아 내년에 좋을 것으로 보임

 

□ 부산 

○ 조정지역 해제 되면서 가격이 상승하고 있으나 거의 신축만 상승함.

○ 신축이 워낙 많고 내년에도 입주물량이 많아 구축보다는 신축만 상승하는 경향이 강함.

 

□ 대구

○ 작년에 많이 오르고 올해는 강보합 수준.

 

□ 위례

○ 당분간 이슈가 없어서 조용했음. 분양가 협의 때문에 분양이 늦어지고 있음. 거여, 마천의 재개발 묶어서 영향 받을것임.

 

□ 광명 석수

○ 대표적인 신안산선 수혜지역.